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Tout savoir le bail commercial

Tout savoir le bail commercial

Le bail commercial, spécifique et réglementé, est indispensable à l’exploitation d’un fonds de commerce. Nous vous présentons ici les principales caractéristiques et modalités de ce contrat.

Le bail commercial, quesaco ?

Le bail commercial est tout simplement un contrat de location (local, boutique, commerce…) entre le propriétaire et le locataire, principalement utilisé dans la reprise d’un fonds de commerce. Il autorise l’occupant à y exercer une activité artisanale, commerciale ou industrielle dans un local en contrepartie d’un loyer.

Réglementé par le Code du commerce, il doit être appliqué à la lettre et ne peut pas être modifié sans l’accord des deux parties. Il permet de protéger le commerçant afin qu’il exerce son activité dans les meilleures conditions possibles et lui confère la propriété commerciale.

Le contrat bail est composé de différents documents écrits :

  • Le contrat rédigé et signé par les deux parties
  • L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT);
  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE);
  • Le diagnostic amiante ;
  • L’état des lieux d’entrée ;
  • L’annexe verte si le local est supérieur à 2000m2

Le prix du bail est librement fixé entre le bailleur et le locataire ; il doit tenir compte de la valeur locative du bien. Il peut être révisé annuellement ou tous les 3 ans, l’augmentation est plafonnée et ne peut pas être supérieure à l’indice trimestriel de référence ( ou ILC pour les activités commerciales et artisanales).

2 sommes supplémentaires peuvent être demandées à l’entrée en location :

  • Un droit d’entrée ou pas-de-porte, demandé par le bailleur
  • Un droit de bail, demandé par le locataire sortant si le commerce avait déjà un contrat bail en cours

 

Le bail commercial a-t-il une durée ?

La durée du bail commercial est de 9 ans, mais le commerçant peut y mettre fin sans motif à chaque fin de période triennale. Le locataire doit alors avertir le bailleur 6 mois avant la fin des 3 ans, par lettre recommandée avec accusé de réception ou exploit d’huissier.

ATTENTION : si vous ne respectez pas ce délai, le propriétaire est en droit de repousser à la prochaine période triennale et de réclamer son loyer pendant 3 ans de plus !

Quant au bailleur, il ne peut pas mettre fin au bail, sauf à 2 exceptions :

  • Il décide de faire des travaux qui nécessitent l’évacuation de l’ensemble du commerce. Il doit avertir les occupants 6 mois à l’avance par exploit d’huissier.
  • A l’échéance, s’il décide de ne pas renouveler le bail mais il a l’obligation de verser au locataire une indemnité d’éviction.

Un bail commercial ne prend pas fin à son terme. Il ne prend fin que par l’effet d’un congé donné par le bailleur ou le locataire, ou d’une demande de renouvellement de la part du locataire. Ainsi à l’expiration du terme du bail, soit le bailleur notifie un congé, soit le locataire notifie une demande de renouvellement, soit le bail se poursuit par tacite prolongation.

Pour tous conseils, notre équipe est à votre écoute à contact@aramis-immobilier.com ou par téléphone au 0562677120.

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